来源：视觉中国

作者 |  郭菲菲  

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

曾经挤破头也要把总部搬迁至上海的开发商们，如今一个个狼狈地逃回了老家。

过去两年，包括新力、祥生、弘阳、中庚、恒泰、三巽、蓝光、奥山、锦艺等10余家房企，纷纷将总部搬离上海。行业巅峰期，上海最多汇聚了近50家房企总部，单虹桥商务区就云集了近40家。其中，爱冒险、加杠杆扩张的闽系房企就达15家。

这批中小规模房企，大多是在2017年前后蜂拥而至，冲击千亿规模、谋求上市暴富，是他们的共同心声。

中银证券以闽系房企进沪举例解释称，“上海等一线城市成交量及房价韧性更强，贴近长三角市场，人才荟萃，且能接触到更多元的融资渠道，便于企业发债。维持快速周转和高效开发最重要因素就是充足的资金。”

“千亿销售，才能生存”的鸡血口号下，借助棚改红利，这些中小房企竞相加杠杆、高周转、买地王，规模也急剧膨胀。克而瑞地产统计称，自万科2010年率先突破千亿销售后，直至2015年，千亿房企的名单增长缓慢，5年仅仅只有6家，随后开始狂飙突进，2016年至2018年那三年，每年分别跳转到11家、16家及29家，直至2020及2021年均达到颠覆的43家。

开发商们始终相信，规模是一把万能钥匙，这一度成为地方政府、金融机构和购房者共同看中的指标，继而带来资金、拿地、品牌等竞争优势。趋利游戏规则下，甚至衍生出花钱买排名的造假乱象。

好景不长，伴随着全国房地产市场规模的迅速萎缩，“规模至上”掩盖的负债危机开始显现，房企暴雷声不断，大而不倒的法则开始失效。2022年，销售额达到1000亿元的房企数量，直接从43家腰斩至20家，“千亿房企”这个词汇也被迫退出历史舞台。

千亿房企腰斩，规模回到十年前

“预计2022年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，这和2013年、2014年和2015年的规模差不多，也可以说回到了10年前。”2022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演讲中表示，过去这么多年高歌猛进奠定的行业规模，在一年之间就重回2015年，有点讽刺，但也很真实。

根据克而瑞、中指研究院、亿翰智库等多家市场机构统计，2022年，TOP 100房企销售总额下跌超过四成。这其中，销售额超千亿房企仅剩下20家，较去年同期腰斩约20多家。

这份千亿房企名单中，纯民营房企仅为6家，包括碧桂园、龙湖、融创、滨江、旭辉及新城，其余均为国央企背景开发商。

碧桂园、保利和万科三家位列行业第一阵营，2022年合约销售额分别为4643亿元、4573亿元及4202亿元。这一成绩远逊色于2020年。彼时，碧桂园、恒大、万科三家TOP3房企，销售额均超过7000亿元，碧桂园更是突破7888亿元的行业纪录。

此前常年稳居前三名的恒大，在暴雷后急速下坠，2022年甚至已经不在部分机构的统计名单中。克而瑞统计称，恒大2022年合约销售额仅为455.3亿元，相比于2019年创下的7232.5亿元的巅峰值，堪称天壤之别。

“增速放缓已是不争的事实，规模为王的时代已近终结，未来的竞争焦点也必然迎来新的转向。”亿翰智库的研报总结称。

不惜牺牲利润跑马圈地，规模至上的理论开始遭到行业质疑。

2022年3月，万科董事会主席郁亮为业绩下滑，向股东当众致歉。他反思道：“当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”

另一个不容忽视的事实是，销售不畅，债务压力下，开发商也刻意收缩了拿地投资力度，这或将导致未来货值供应减少。

中指研究院统计，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，国央企和地方城投依然是买地主力军。头部民企除龙湖外，在土拍市场上集体消失。

即使销售第一的碧桂园，在2020年和2021年，其拿地金额分别为1512亿元和1397亿元。但2022年仅投资拿地61亿元，排名第66位。

克而瑞研报判断称，预计未来三至五年，全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。

“规模足够大，他们才会放款”

2018年，旭辉董事长林中抛出了“三种规模论”：一是活下来的生存规模是1000亿；二是竞争规模，能带来对土地、资金、人才的配置，需要3000亿；三是发展规模，有向产业链延伸和非房地产业延伸的发展空间，需要5000亿。

这样的骇人论调，在当时烈火烹油的行业氛围中并非孤例。林中的福建老乡，福晟老板潘伟明更是断言，“没有所谓的‘小而美’，太小就没了”。

生怕活不下去的房企们，开始竞相摩拳擦掌，誓要年销售额跨过千亿大关，“三年上千亿、五年冲三千亿”的豪言壮语比比皆是，即使单个项目亏损，也挡不住要冲规模的决心，高杠杆高周转成为跑马圈地的利器。那时，规模带来的红利显而易见。

“地方政府和银行都有自己的白名单，一般只有销售额排名进入前20强，才能享受到溢价。”阳光城执行副总裁吴建斌告诉作者，比如和银行总部签署战略合作协议，享有动辄几百亿的资金，融资成本也更低，招商引资条件也更加优惠。

一家20强房企区域融资部人士对作者表示，不仅做开发贷的银行有白名单，作为买地阶段的前融资金提供者，信托、基金等机构也有白名单，比如前30强，二线以上的项目，只有自己规模足够大，他们才会放款。

这位人士举例称，2018年公司跨过千亿门槛，顺利进入TOP30后，和一家商业银行关系好，成了白名单客户，在浙江某地做项目时，开发贷利率能做到3-4个点，还可以把土地估值做高，套出来的钱再借给集团，项目公司自己赚取利息差。

“金融机构资金有限，出于自身风险考虑，也会倾向与头部房企合作。”一位央企背景开发商资金部人士对作者称，销售规模小，意味着抗风险能力差，连腾挪资金的空间都转不开，从企业自身经营来讲，销售一旦持续滚动起来，很多问题就不是问题了，比如内部管理效率、成本控制、员工贪腐等等都能覆盖掉。

规模靠前带来的资金优势外，头部房企也往往成为地方政府的座上宾。

一家山东三线城市本土开发商负责人告诉作者，全国大房企进入当地市场，大多是招商引资项目，税收、土地出让都有优惠政策，比如恒大在当地刚拿到地，预售证还没下发就直接能卖房，小房企就做不到。大房企能把整个县城的地价房价炒起来，地方政府乐见其成，另外，“全国知名百强房企的光环，对于县城的购房者来说还是很唬人的”。

重庆曾在2018年颁布过关于预售资金的差异化监管政策，规定本市开发商企业信用综合排名中，前30名房企首付款免于监管；第31至130名，首付款监管比例降低10个百分点；第131至300名，监管比例降低7个百分点。

“由中国房地产业协会评选中国房地产500强前100名企业，享受我市房地产信用综合排名前30名企业的优惠政策。”该政策明文规定。

当TOP 5的恒大融创相继暴雷

规模大小对于房企的优劣势显而易见，而一旦仅靠销售额这单一维度来衡量房企实力，销售注水就难以避免，并由此衍生出一场花钱买排名的游戏。

以旭辉为例，在2017年跻身千亿房企后，林中提出新目标——“未来五年复合增长率40%，向3000亿销售规模进军。”合作开发模式是其规模扩张的利器。2016年至2022年，旭辉的实际归属自身的销售额占比均不足六成，最低年份仅为53%。2022年11月，这家市场公认的所谓“优质民企”示范生官宣债务违约。

旭辉的同乡对手，同样暴雷的正荣地产更是虚高。中银证券统计称，正荣在2018年跨过千亿房企门槛的那三年，其复合增长率高达65%，但诡异的是，公司实际权益销售额并未同步增长。2016年至2018年，合约销售额分别为701亿元、1080亿元、1307亿元，权益销售额则分别仅为351亿元、361亿元及372亿元。

对于这类明显注水的“虚胖”扩张，中银证券点评称，尽管低权益合作能减轻资金压力，短时间快速扩张，但最大弊端在于净利润偏低，并不足以支撑扩张规模，经营性现金流持续流出，更多依赖于外部融资维系，易受到合作方拖累。

“出现流动性危机的多是中大型房企。过去几年，市场资金宽裕，超融现象很严重，房企发了很多公开债券，现在违约就发生在公开债市场。”吴建斌对作者表示，如果单纯项目层面做开发贷大多没什么问题，很多地方中小房企没有资格去做公开债，这反倒帮了他们。

他表示，自己一直反对销售注水、花钱买排名，业内普遍超出实际销售额有30%，大家都互相加水，自己把自己炒得很热，让监管以为市场很好，这对于决策判断也是个严重的误导。“现在政府、银行已经不看排名了，更多要看资产负债率、权益销售额和权益利润率，很多房企也老实了，不再参与类似的排名。”

朗诗集团董事长田明此前也曾公开炮轰这类乱象：“有些企业为了实现年度销售规模，上排行榜，让自己的总包单位、销售代理公司、合作单位帮自己假签约，签约以后再拿回到公司来销售，甚至有些人为了在排行榜当中提高名次，花钱提高自己的排位。”

据经济观察报不完全统计称，TOP20房企中，有8家明确不再参与2022年的榜单合作，4家表示或将大幅缩减相关支出，2家头部央企表示会维持合作，但本身额度很小。

2021年，恒大和融创还跻身销售额排名TOP 5，但这并未阻挡两家公司陷入债务违约的泥淖。2022年则分别掉队至第42位、第11位。销售规模大就等同于房企实力强、风险低，如今，这已经成为巨大的疑问。

眼下，对于金融机构来说，规模早已不是首选衡量标准，是否出险，拥有央国企背景、一二线城市优质项目，这是更为重要的资金投放优先级。

上述央企背景开发商人士告诉作者，之前所在区域的工行曾给龙湖放了一笔开发贷，但卖得很差，导致后面对民营房企放贷更加困难。现在银行更偏向于国央企开发商，“不仅额度足够，融资成本也比之前要低，之前老要求集团总部做担保增信，现在谈一谈也不需要了，在建工程做抵押就行”。

金融机构的风险偏好，短期内难以修复，支撑房企们跑马圈地的资金富余环境不再。

投资机构西政资本则在近期撰文称，房地产融资的“三支箭”落地后，真实的数据情况并不理想，银行实际对房企投放的金额杯水车薪，风控尺度没有松动，除少数的国央企和优质民营房企可以通过中债增进公司或地方城投的担保完成发债外，其他无担保安排的债券根本发不出来（没有投资人认购），此外，除港股几家房企让人倍感失望的配股外，A股至今没有房企完成股权融资。

在执行差异化首付款监管比例三年后，烂尾楼频发的压力下，2021年9月，重庆也开始“一刀切”，要求所有开发商项目首付款均按照35%的比例来监管。

没钱买地，没人买房，“千亿房企”的概念，被迫隐入了历史的尘烟中。

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